Der Termin beim Notar zur Unterzeichnung der authentischen Verkaufsurkunde konzentriert mehrere rechtliche Herausforderungen in wenigen Stunden. Eigentumsübertragung, Zahlung des Preises, Schlüsselübergabe: alles geschieht in einer präzisen Abfolge, in der jeder Schritt den nächsten bedingt. Zu verstehen, was konkret im Büro passiert, ermöglicht es, mögliche Blockaden vorherzusehen und die eigenen Interessen zu schützen, egal ob man Käufer oder Verkäufer ist.
Risiken zwischen Vorvertrag und authentischer Urkunde: was die aktuelle Rechtsprechung ändert
Man unterschreibt einen Verkaufsvertrag, wartet mehrere Wochen (manchmal mehrere Monate) auf die endgültige Unterschrift. In dieser Zeit kann ein Wasserschaden oder ein Brand auftreten. Die Frage, die sich dann stellt: Wer trägt den Verlust?
Der Kassationshof hat seine Position zu diesem Punkt präzisiert. Die vertragliche Regelung der Eigentumsübertragung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der authentischen Urkunde bedeutet nicht, dass der Verkauf erst zu diesem Zeitpunkt “vollzogen” wird. Die Qualifikation der Wiederholungs-klausel bestimmt wer die Risiken der Verschlechterung des Eigentums zwischen dem Vorvertrag und der endgültigen Urkunde trägt.
Je nachdem, ob diese Klausel als einfache Ausführungsmodalität oder als Bedingung für die Bildung formuliert ist, gelten die Artikel 1196 und 1304-6 des Bürgerlichen Gesetzbuches unterschiedlich.
In der Praxis wird empfohlen, die genaue Formulierung der Wiederholungs-klausel im Vorvertrag zu überprüfen. Wenn sie als einfache Formalität formuliert ist, kann der Risikoübergang lange vor der Schlüsselübergabe stattfinden. Dies ist ein Punkt, den die meisten Käufer zu spät entdecken, nämlich im Falle eines Schadens.
Die Unterzeichnung der authentischen Urkunde und die Schlüsselübergabe sind rechtlich zwei getrennte Schritte, auch wenn sie in der Praxis fast immer zusammenfallen.
Konkreter Ablauf der Unterzeichnung beim Notar
Am Tag der Unterzeichnung liest der beurkundende Notar die gesamte authentische Verkaufsurkunde vor. Die Dauer variiert je nach Komplexität des Dossiers, aber man sollte mindestens eine Stunde einplanen. Jede Partei (Verkäufer, Käufer und manchmal deren jeweilige Notare) hört zu, stellt Fragen und setzt dann ihre Unterschrift.
Überprüfungen durch den Notar vor der Unterzeichnung
Der Notar beschränkt sich nicht darauf, ein Dokument vorzulesen. Er überprüft eine Reihe von Elementen, bevor er die Urkunde validiert:
- Den Hypothekenstand des Eigentums, um sicherzustellen, dass keine Lastschrift in letzter Minute das Eigentum belastet
- Den tatsächlichen Eingang der Gelder auf seinem Treuhandkonto (Verkaufspreis, Notarkosten, eventuelle Anpassungen der Gebühren)
- Die Konformität der obligatorischen technischen Gutachten und deren Gültigkeit zum Zeitpunkt der Unterzeichnung
- Das Fehlen der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde, falls zutreffend
Solange die Gelder nicht eingegangen sind, unterschreibt der Notar nicht. Dies ist der häufigste Grund für die Verschiebung von Terminen. Banküberweisungen, insbesondere von den kreditgebenden Instituten, kommen manchmal mit ein oder zwei Tagen Verspätung an.
Elektronische authentische Urkunde und Fernunterschrift
Die Verbreitung der authentischen Urkunde auf elektronischem Träger (AAE) hat den klassischen Termin verändert. Der Notar unterschreibt auf einem digitalen Tablet mit einem qualifizierten Zertifikat, und die Fernunterschrift ist nun für eine der Parteien möglich. Konkret kann ein im Ausland lebender Käufer per sicherer Videokonferenz über das vom Obersten Notariatsrat eingerichtete System unterschreiben, ohne das Büro aufsuchen zu müssen.
Dieses Format verändert die Logistik der Schlüsselübergabe: Wenn der Käufer nicht physisch anwesend ist, werden die Schlüssel oft einem Bevollmächtigten anvertraut oder nach der Unterzeichnung per sicherer Post versendet.
Verschobene oder vorzeitige Schlüsselübergabe: vorübergehende Nutzungsvereinbarung
In der Mehrheit der Transaktionen werden die Schlüssel am Tag der Unterzeichnung übergeben. Der Verkäufer übergibt alle Schlüsselsets (Hauseingang, Briefkasten, Garage, Keller) an den Notar, der sie dem Käufer nach der Unterzeichnung der Urkunde und dem Abzug der Gelder übergibt.
Zwei Situationen weichen von diesem Prinzip ab und verdienen besondere Beachtung.
Vorzeitige Übergabe: Der Käufer betritt vor der Unterzeichnung
Manchmal möchte der Käufer vor der Unterzeichnung auf das Eigentum zugreifen, um mit Arbeiten zu beginnen. Diese Situation setzt den Verkäufer einem realen Risiko aus: Wenn der Verkauf nicht zustande kommt (späte Kreditablehnung, Widerruf), erhält er ein möglicherweise verändertes Eigentum zurück, mit einem Bewohner, den er hinauswerfen muss.
Eine vorübergehende Nutzungsvereinbarung ist dann notwendig. Dieses Dokument, das separat vom Vorvertrag erstellt wird, legt die Bedingungen für den Zugang zu den Räumlichkeiten fest: Dauer, Nutzungsentschädigung, gemeinsames Übergabeprotokoll, Rückbauklausel. Ohne diese Vereinbarung hat der Verkäufer keinen rechtlichen Rahmen, um im Falle von Problemen zu handeln.
Verschobene Übergabe: Der Verkäufer bleibt nach dem Verkauf
Umgekehrte Situation: Der Verkäufer benötigt einige Tage oder Wochen nach der Unterzeichnung, um die Wohnung zu räumen. In diesem Fall kann der Notar einen Teil des Verkaufspreises auf seinem Treuhandkonto als finanzielle Garantie bis zur tatsächlichen Räumung der Räumlichkeiten einbehalten.
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Notariatsbüro, aber die gängige Praxis besteht darin, einen Betrag proportional zum Preis einzubehalten, der nach Feststellung des Auszugs freigegeben wird. Der Käufer ist bereits Eigentümer und trägt die Steuern und Gebühren ab der Unterzeichnung, auch ohne Nutzung des Eigentums.
Dokumente und Schlüssel, die am Tag der Unterzeichnung beim Notar angefordert werden sollten
Man denkt an die Schlüssel, vergisst aber oft den Rest. Am Tag der Unterzeichnung sollte der Käufer mit mehreren konkreten Elementen gehen:
- Alle Schlüsselsets der Wohnung, einschließlich Zugangskarten, Fernbedienungen für das Tor oder die Garage und Schlüssel für den Briefkasten
- Die Zugangscodes (Türcode, Gegensprechanlage, Alarm), die der Verkäufer schriftlich mitteilen muss
- Die Eigentumsbescheinigung, die vom Notar ausgestellt wird und es ermöglicht, sofort die Schritte bei den Energieanbietern und der Eigentümergemeinschaft einzuleiten
- Die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, falls der Verkäufer diese nicht bereits übermittelt hat
Der endgültige Eigentumstitel kommt mehrere Monate nach der Unterzeichnung, nachdem die Veröffentlichung beim Grundbuchamt durch den Notar erfolgt ist. Die Bescheinigung reicht in der Zwischenzeit für alle administrativen Schritte aus.
Ein letzter Punkt, der oft übersehen wird: Die Ablesung der Zähler (Wasser, Strom, Gas) sollte idealerweise am Tag der Schlüsselübergabe in Anwesenheit beider Parteien erfolgen. Diese Ablesung schriftlich festzuhalten, vermeidet Streitigkeiten über die Restverbrauch des Verkäufers.