A reunião com o notário para assinar o ato autêntico de venda concentra várias questões jurídicas em poucas horas. Transferência de propriedade, pagamento do preço, entrega das chaves: tudo acontece em uma sequência precisa onde cada etapa condiciona a seguinte. Compreender o que acontece concretamente no cartório permite antecipar os pontos de bloqueio e proteger seus interesses, seja você comprador ou vendedor.
Riscos entre compromisso e ato autêntico: o que a jurisprudência recente muda
Assina-se um compromisso de venda, espera-se várias semanas (às vezes vários meses) antes da assinatura definitiva. Durante esse período, um dano por água ou um incêndio pode ocorrer. A questão que se coloca então: quem arca com a perda?
A Corte de Cassação aprimorou sua posição sobre esse ponto. O fato de prever contratualmente a transferência de propriedade no dia da assinatura do ato autêntico não significa que a venda só esteja “formada” nesse momento. A qualificação da cláusula de reiteração determina quem suporta os riscos de degradação do bem entre o compromisso e o ato definitivo.
Dependendo de como essa cláusula é redigida, como uma simples modalidade de execução ou como uma condição de formação, os artigos 1196 e 1304-6 do Código Civil se aplicam de maneira diferente.
Na prática, recomenda-se verificar a redação exata da cláusula de reiteração no compromisso. Se ela for redigida como uma simples formalidade, a transferência dos riscos pode ocorrer muito antes da entrega das chaves. Esse é um ponto que a maioria dos compradores descobre tarde demais, no momento de um sinistro.
A assinatura do ato autêntico e entrega das chaves constituem duas etapas distintas do ponto de vista jurídico, mesmo que coincidam quase sempre na prática.
Desdobramento concreto da assinatura com o notário
No dia da assinatura, o notário redator procede à leitura integral do ato autêntico de venda. Fala-se de uma duração que varia conforme a complexidade do processo, mas deve-se contar no mínimo uma hora. Cada parte (vendedor, comprador e, às vezes, seus respectivos notários) ouve, faz suas perguntas e, em seguida, assina.
Verificações realizadas pelo notário antes da assinatura
O notário não se limita a ler um documento. Ele verifica um conjunto de elementos antes de validar o ato:
- A situação hipotecária do bem, para garantir que nenhuma inscrição de última hora comprometa a propriedade
- A recepção efetiva dos fundos em sua conta de custódia (preço de venda, honorários do notário, eventuais ajustes de encargos)
- A conformidade dos diagnósticos técnicos obrigatórios e sua validade na data da assinatura
- A ausência do exercício do direito de preferência pela municipalidade, se aplicável
Enquanto os fundos não forem recebidos, o notário não assina. Essa é a causa mais frequente de adiamento de reuniões. As transferências bancárias, especialmente aquelas dos estabelecimentos credores, às vezes chegam com um ou dois dias de atraso.
Ato autêntico eletrônico e comparecimento à distância
A generalização do ato autêntico em suporte eletrônico (AAE) modificou a reunião clássica. O notário assina em um tablet digital com um certificado qualificado, e o comparecimento à distância agora é possível para uma das partes. Concretamente, um comprador expatriado pode assinar por videoconferência segura através do sistema implementado pelo Conselho Superior do Notariado, sem se deslocar ao cartório.
Esse formato muda a logística da entrega das chaves: se o comprador não estiver fisicamente presente, as chaves são frequentemente confiadas a um procurador ou enviadas por correio seguro após a assinatura.
Entrega das chaves adiada ou antecipada: convenção de ocupação precária
Na maioria das transações, as chaves são entregues no mesmo dia da assinatura. O vendedor entrega todos os jogos de chaves (porta de entrada, caixa de correio, garagem, porão) ao notário, que as transmite ao comprador uma vez que o ato esteja assinado e os fundos debitados.
Duas situações desviam desse princípio e merecem atenção.
Entrega antecipada: o comprador entra antes da assinatura
O comprador às vezes deseja acessar o bem antes da assinatura para iniciar obras. Essa situação expõe o vendedor a um risco real: se a venda não se concretizar (recusa de empréstimo tardio, desistência), ele recupera um bem potencialmente modificado, com um ocupante que será necessário retirar.
Uma convenção de ocupação precária é então necessária. Este documento, redigido separadamente do compromisso, fixa as condições de entrada nos locais: duração, indenização de ocupação, estado dos locais contraditório, cláusula de restauração. Sem essa convenção, o vendedor se vê sem um quadro jurídico para agir em caso de problema.
Entrega adiada: o vendedor permanece após a venda
Situação inversa: o vendedor precisa de alguns dias ou semanas após a assinatura para desocupar o imóvel. Nesse caso, o notário pode bloquear uma parte do preço de venda em sua conta de custódia, como garantia financeira até a desocupação efetiva dos locais.
Os retornos variam sobre esse ponto conforme os cartórios, mas a prática comum consiste em reter uma quantia proporcional ao preço, liberada uma vez constatada a saída. O comprador, por sua vez, já é proprietário e arca com os impostos e encargos a partir da assinatura, mesmo sem usufruir do bem.
Documentos e chaves a serem solicitados no dia da assinatura com o notário
Pensa-se nas chaves, mas muitas vezes esquece-se do restante. No dia da assinatura, o comprador deve sair com vários elementos concretos:
- Todos os jogos de chaves do imóvel, incluindo crachás de acesso, controles remotos de portão ou garagem, e chaves da caixa de correio
- Os códigos de acesso (digicode, interfone, alarme) que o vendedor deve comunicar por escrito
- A certidão de propriedade emitida pelo notário, que permite iniciar imediatamente os trâmites junto aos fornecedores de energia e à copropriedade
- As últimas atas de assembleia geral da copropriedade, se o vendedor ainda não as tiver enviado
O título de propriedade definitivo, por sua vez, chega vários meses após a assinatura, uma vez que a publicação no serviço de publicidade fundiária é realizada pelo notário. A certidão é suficiente, entretanto, para todos os trâmites administrativos.
Um último ponto frequentemente negligenciado: a leitura dos medidores (água, eletricidade, gás) deve idealmente ser realizada no mesmo dia da entrega das chaves, na presença das duas partes. Fixar essa leitura por escrito evita litígios sobre as consumos residuais do vendedor.